ผู้สร้างมักถูกจำกัดในการสร้างบ้านในฝันด้วยการสร้างกฎระเบียบสำหรับที่ดิน ซึ่งอาจส่งผลเสียต่อการสร้างผู้ขายที่ดินได้ การปฏิบัติตามระยะทางขั้นต่ำที่กำหนดตามกฎหมายไปยังทรัพย์สินใกล้เคียงหรือการปฏิบัติตามพื้นที่อาคารสูงสุดขึ้นอยู่กับพื้นที่ของทรัพย์สินเป็นเพียงสองตัวอย่างที่เป็นไปได้ของปัญหา ภายใต้เงื่อนไขบางประการ ภาระการสร้างแบบรวมสำหรับคุณสมบัติใกล้เคียงอาจเป็นวิธีแก้ปัญหา
ภาระการสร้างสมาคม – คำจำกัดความ
ตามคำที่แนะนำ โดยพื้นฐานแล้วเป็นประเภทของการรวมกันของคุณสมบัติตั้งแต่สองรายการขึ้นไปเพื่อให้สิ่งเหล่านี้เป็น "หนึ่งเดียว" จะต้องเป็นทรัพย์สินใกล้เคียง ภาระการสร้างความสามัคคีเกี่ยวข้องกับการปฏิบัติต่อทรัพย์สินใกล้เคียงตั้งแต่สองแห่งขึ้นไปเป็นทรัพย์สินเดียวในกฎหมายการก่อสร้าง โดยทั่วไปภาระในการก่อสร้างร่วมกันจะต้องมีเหตุผลทางกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้าง
ด้วยภาระในการสร้างการรวมเป็นหนึ่งเดียวกัน ขอบเขตทรัพย์สินระหว่างทรัพย์สินใกล้เคียงที่เกี่ยวข้องจะถูกกำจัดออกไป โหลดการสร้างการเชื่อมโยงจะรวมสิ่งที่เรียกว่า "ทรัพย์สินที่ให้บริการ" อย่างน้อยหนึ่งรายการเสมอ เจ้าของทรัพย์สินรายนี้มีหน้าที่ตามกฎหมายมหาชนต่อหน่วยงานอาคารที่รับผิดชอบในการยุบขอบเขตทรัพย์สินของตนไปยังทรัพย์สินใกล้เคียง ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินที่อยู่ใกล้เคียงจะกลายเป็นส่วนที่เรียกว่า "โดดเด่น" และไม่จำเป็นต้องคำนึงถึงขอบเขตใกล้เคียงเมื่อพูดถึงเรื่องกฎหมายการสร้าง
ความสัมพันธ์ความเป็นเจ้าของในกรณีของภาระการสร้างการรวม
โครงสร้างการเป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ละรายการไม่ได้รับผลกระทบจากภาระการสร้างสมาคมซึ่งหมายความว่าเจ้าของทรัพย์สินที่เข้าร่วมแต่ละรายยังคงรักษาสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินของตนตามขอบเขตที่ได้มีการจดทะเบียนในทะเบียนที่ดินก่อนที่จะเรียกเก็บเงินค่าก่อสร้างสมาคม ภาระการสร้างสมาคมไม่รวมอยู่ในทะเบียนที่ดิน ในส่วนของภาษีก็จะไม่เปลี่ยนแปลง
การใช้ภาระการสร้างสมาคม
ตัวอย่าง 1
Mr. Meier เป็นเจ้าของบ้านสองครอบครัวในที่ดินของเขา โดยอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่ติดกันและแต่ละหลังมีทางเข้าของตัวเอง ขณะนี้มีการขายด้านหนึ่งรวมทั้งทรัพย์สินด้านข้างด้วย การแบ่งทรัพย์สินทำให้สิ่งนี้เป็นไปได้ในทางทฤษฎี แต่เนื่องจากบ้านไม่ได้อยู่ตรงกลางของทรัพย์สิน สัดส่วนของทรัพย์สินจึงมีขนาดเล็กลงอย่างมาก
กฎหมายการก่อสร้างระบุว่าพื้นที่ที่สร้างขึ้นของบ้านครึ่งหนึ่งของเขานั้นใหญ่เกินไปสำหรับขนาดของทรัพย์สินที่เหลืออยู่ ในกรณีนี้จึงไม่สามารถแบ่งทรัพย์สินได้อย่างไรก็ตาม หากมีการใช้และอนุมัติภาระอาคารแบบรวมในเวลาเดียวกันกับที่ทรัพย์สินถูกแบ่ง ทรัพย์สินนั้นจะยังคงได้รับการพิจารณาให้เป็นหนึ่งสำหรับกฎเกณฑ์ของอาคารแม้ว่าจะหลังจากการแบ่งแล้วก็ตาม ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน ผู้ซื้อบ้านจะได้รับรายการทะเบียนที่ดินเป็นประจำ
ตัวอย่าง 2
ลูกชายของนางชมิดท์สามารถซื้อทรัพย์สินข้างบ้านแม่ได้ในราคาถูก เพื่อที่จะสามารถบรรลุแบบแปลนบ้านในฝันของเขาได้ เขาจะต้องสร้างใกล้กับแนวที่ดินใกล้กับที่ดินของแม่ของเขา สิ่งนี้ไม่มีการคัดค้าน แต่หน่วยงานก่อสร้างทำเช่นนั้น เนื่องจากในฐานะผู้สร้าง เขามีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องรักษาระยะห่างขั้นต่ำถึงขอบเขตทรัพย์สินของทรัพย์สินที่อยู่ติดกัน ที่นี่แม่ของเขาสามารถมอบภาระหน้าที่ในการก่อสร้างร่วมกันให้กับหน่วยงานก่อสร้างได้ ด้วยวิธีนี้ ผู้เป็นแม่จะสลายขอบเขตระหว่างทรัพย์สินทั้งสอง และลูกชายไม่ต้องคำนึงถึงเรื่องนี้อีกต่อไปเมื่อสร้าง
ตัวอย่าง 3
คู่แต่งงานสองคู่ที่เป็นเพื่อนกันซื้อที่ดินสองผืนด้านหลังอีกคู่ที่พวกเขาต้องการสร้าง ไม่มีทางเข้าจากถนนเพื่อการพัฒนาไปยังทรัพย์สินด้านหลัง ซึ่งหมายความว่าสายเคเบิลสามารถเข้าถึงคุณสมบัติด้านหลังผ่านทางคุณสมบัติด้านหน้าเท่านั้น ที่นี่ทั้งคู่สามารถตกลงกันได้ในสิ่งที่เรียกว่าความผ่อนคลาย ซึ่งกำหนดเงื่อนไขการย้ายสถานที่อย่างมีโครงสร้างเหนือทรัพย์สินหลังแรกอย่างถูกกฎหมายและถาวร เพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย เจ้าของทรัพย์สินรายใหม่จึงตัดสินใจรวมการก่อสร้าง คุณสมบัติทั้งสองกลายเป็นทรัพย์สินหนึ่งเดียวในความหมายกฎหมายอาคาร ด้วยเหตุนี้จึงต้องพัฒนาเฉพาะทรัพย์สินด้านหน้าเท่านั้น ทรัพย์สินด้านหลังสามารถเชื่อมต่อกับสิ่งนี้ได้แล้ว
ใบสมัคร
ไม่สามารถให้ข้อมูลที่มีผลผูกพันเป็นกฎทั่วไปเกี่ยวกับการสมัครรับภาระการสร้างสมาคม เนื่องจากรัฐของรัฐบาลกลางแต่ละรัฐอาจมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันดังนั้นข้อมูลต่อไปนี้ในบางจุดจึงเป็นเพียงแนวทางเท่านั้น ก่อนส่งใบสมัคร ขอแนะนำให้รับข้อมูลที่แม่นยำเกี่ยวกับหน่วยงานที่รับผิดชอบ
ความรับผิดชอบ
น้ำหนักของอาคารร่วมสามารถยื่นขอผ่านทางหน่วยงานอาคารที่รับผิดชอบหรือหน่วยงานกำกับดูแลอาคารของเทศบาล
ผู้สมัคร
เจ้าของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องสามารถส่งใบสมัครได้ ใครก็ตามที่ส่งใบสมัครมักจะเป็นผู้รับใบแจ้งหนี้สำหรับค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นด้วย
ไม่ว่าในกรณีใด เจ้าของทรัพย์สินที่มีทรัพย์สิน “มีภาระผูกพัน” จะต้องระบุความพร้อมในการก่อสร้างพร้อมลงลายมือชื่อในแบบฟอร์มแยกต่างหาก ในศัพท์เฉพาะทางเทคนิคนี้เรียกว่า "ผู้รับเหมาก่อสร้าง" ในบางเมือง/ประเทศ หลังจากที่ลูกค้าส่งใบสมัครแล้ว ผู้รับเหมาก่อสร้างจะได้รับเชิญให้ไปนัดหมายส่วนตัวเพื่อให้ลายเซ็นและเพื่อให้สามารถรับรองความถูกต้องได้โดยตรงหากผู้รับเหมาก่อสร้างอาศัยอยู่ไกลออกไป สามารถลงนามได้ที่หน่วยงานอาคารใกล้บ้านและได้รับการรับรองที่นั่น หรืออีกทางหนึ่ง ลายเซ็นสามารถได้รับการรับรองโดยทนายความก็ได้
เอกสาร/เอกสารที่ต้องยื่น
- กรอกใบสมัครและลงนามเรียบร้อยแล้ว
- ใบแจ้งภาระการก่อสร้างจากผู้รับเหมาก่อสร้างพร้อมลายเซ็นรับรอง
- สารสกัดจากทะเบียนที่ดินปัจจุบันของทรัพย์สินทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง (ต้องมีอายุไม่เกินสามเดือน)
- สารสกัดจากที่ดินของคุณสมบัติทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง
- แผนผังไซต์เป็นห้าชุดพร้อมเครื่องหมายและขนาดของพื้นที่ทรัพย์สินที่จะรับภาระ
- ขึ้นอยู่กับหน่วยงานของอาคาร อาจต้องใช้แบบฟอร์มสมมติฐานต้นทุนแยกต่างหากสำหรับค่าธรรมเนียมผลลัพธ์
- หากเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์หรือทรัพย์สินของสมาคม จะต้องส่งสารสกัดจากทะเบียนการค้าหรือสมาคม
กำลังแก้ไขขั้นตอน
หากมีเอกสารและลายเซ็นที่จำเป็นทั้งหมด หน่วยงานกำกับดูแลอาคารจะเริ่มกระบวนการที่เรียกว่าขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง เวลาในการประมวลผลอาจแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับปริมาณงานและแต่ละกรณี โดยเฉลี่ยแล้ว ระยะเวลาดำเนินการจะอยู่ระหว่างสี่ถึงหกสัปดาห์
หากใบสมัครได้รับการอนุมัติ จะมีการบันทึกรายการในทะเบียนภาระอาคาร และภาระการสร้างสมาคมจะมีผลผูกพันตามกฎหมาย
ต้นทุน
โดยปกติจะรวบรวมค่าใช้จ่ายแต่ละรายการมารวมกัน ขึ้นอยู่กับเทศบาล ความพยายามในการบริหาร มูลค่าทางเศรษฐกิจ หรือผลประโยชน์อื่นๆ ของอาคาร แตกต่างกันไประหว่าง 60 ยูโรถึง 500 ยูโร การขอคืนค่าธรรมเนียมจะครบกำหนดเช่นกันหากผู้รับเหมาก่อสร้างเปลี่ยนใจหลังจากยื่นคำขอแล้วและไม่ลงนามในใบประกาศภาระผูกพันอาคาร สามารถขอข้อมูลเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับรายการในทะเบียนภาระอาคารได้จะมีการชำระค่าธรรมเนียมระหว่าง 15 ยูโรถึง 50 ยูโรอีกครั้ง
เคล็ดลับ:
จะมีการแจ้งผลขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างให้ผู้สมัครทราบเป็นลายลักษณ์อักษร และอย่างน้อยรายการในทะเบียนภาระอาคารจะแจ้งไปยังหน่วยงานก่อสร้างเป็นลายลักษณ์อักษร สิ่งนี้มีผลผูกพันอยู่แล้ว และภาระการก่อสร้างของสมาคมก็มีผลผูกพันตามกฎหมาย ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องแสดงหลักฐานเพิ่มเติมจากทะเบียนภาระการก่อสร้าง
ภาระการสร้างสมาคมในกรณีรับมรดกหรือขาย
หากมีการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของทรัพย์สินผ่านการขายหรือการรับมรดกซึ่งมีภาระผูกพันของสมาคมทรัพย์สินเกิดขึ้น สิ่งนี้จะไม่ได้รับผลกระทบและยังคงมีอยู่ต่อไป ทั้งนี้เพื่อปกป้องเจ้าของทรัพย์สินที่ "มีอำนาจเหนือกว่า" สิ่งนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อป้องกันไม่ให้เพื่อนบ้านต้องรื้อถอนบ้านหรือบางส่วนของเขาในกรณีที่เลวร้ายที่สุด หากภาระผูกพันสิ้นสุดลงหากสร้างข้ามขอบเขตทรัพย์สิน (เดิม)
การลบภาระการสร้างสมาคม
หากมีการลงทะเบียนภาระการสร้างสมาคมกับคุณสมบัติหนึ่งรายการขึ้นไป จะสามารถลบออกได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการ ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดต่อไปนี้:
- การก่อสร้างตามแผนเดิมจะไม่เกิดขึ้น (เหตุผลถูกยกเลิกแล้ว)
- ไม่มีผลประโยชน์สาธารณะในการรักษาภาระการสร้างสมาคม
- ต้องได้รับความยินยอมจากหน่วยงานกำกับดูแลอาคารที่รับผิดชอบ
อิทธิพลต่อมูลค่าทรัพย์สิน
เนื่องจากคุณสมบัติอย่างน้อยสองรายการเกี่ยวข้องกับภาระการก่อสร้างร่วมกัน ซึ่งมักจะหมายความว่ามีข้อเสียสำหรับส่วนหนึ่งและมีข้อได้เปรียบสำหรับอีกส่วนหนึ่ง คุณสมบัติ "ที่โดดเด่น" มีข้อได้เปรียบ เนื่องจากได้รับประโยชน์จากการแยกขอบเขตทรัพย์สินออกจากทรัพย์สินใกล้เคียงผลลัพธ์อาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น
ทรัพย์สินที่ได้รับการจดทะเบียนภาระอาคารจะสูญเสียสิทธิในการกำหนดเขตที่ชัดเจนจากทรัพย์สินข้างเคียง ซึ่งอาจส่งผลให้มูลค่าของทรัพย์สินลดลง
มูลค่าที่ลดลงไม่ได้เกิดขึ้นเสมอไป ขึ้นอยู่กับแต่ละกรณีและการพัฒนา ควรคำนึงว่าภาระอาคารแบบรวมศูนย์ให้ความยืดหยุ่นในการพัฒนามากขึ้น ซึ่งจะเป็นไปไม่ได้หากไม่มีข้อตกลงกฎหมายอาคารนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินใดที่คาดว่าจะมีมูลค่าลดลงหรือมูลค่าเพิ่มขึ้นเพียงใด สามารถกำหนดได้โดยใช้ผู้เชี่ยวชาญและรายงานที่เกี่ยวข้อง