เมื่อมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่า มักพูดถึงคำว่า สร้างโอกาสในการขายที่ดิน ผู้มีส่วนได้เสียจำนวนมากไม่สามารถจินตนาการถึงเรื่องนี้ได้จริงๆ เราจะอธิบายให้คุณฟังว่าที่ดินคาดหวังของอาคารคืออะไร และแตกต่างจากที่ดินอาคารแบบคลาสสิกอย่างไร
คำจำกัดความ
คำว่า อาคารคาดหวัง ที่ดิน อธิบายถึงพื้นที่พิเศษของที่ดินภายในชุมชน เป็นที่ดินที่เสนอเพื่อการพัฒนาในอนาคตโดยไม่มีการกำหนดวันที่ใช้ ขึ้นอยู่กับแผนการใช้ที่ดินที่ใช้ภายในชุมชนตามมาตรา 5 ย่อหน้าที่ 2 ของกฎหมายประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (ImmoWertV) การพัฒนาคุณสมบัติเหล่านี้มีแนวโน้มอย่างมากที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต ระยะเวลาจะถูกกำหนดโดยชุมชนเท่านั้น ด้วยเหตุนี้ ต้นทุนทรัพย์สินจึงมักจะต่ำกว่าทำเลที่เปรียบเทียบกันอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ผู้มีส่วนได้เสียจำนวนมากตัดสินใจไม่สร้างที่ดินเนื่องจากไม่มีหลักประกันว่าการพัฒนาจะเป็นไปได้ในสองหรือสิบสองปี
หมายเหตุ:
ที่ดินที่มีการวางแผนพัฒนาแล้วแต่ยังไม่ได้พัฒนาโดยตรงถือเป็นที่ดินที่ยังไม่เสร็จ พวกเขาเสนอเวลารอในการพัฒนาที่สั้นกว่าการสร้างคุณสมบัติรอ แต่มีค่าใช้จ่ายมากกว่า
กำลังสร้างที่ดินที่คาดหวัง
เพื่อให้สามารถใช้ที่ดินที่คาดว่าจะสร้างได้ เทศบาลจะต้องอัปเกรดเป็นที่ดินปลูกสร้างก่อนขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ปัจจัยชี้ขาดที่นี่คือการตัดสินใจของเทศบาลที่จะปล่อยทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องเป็นที่ดินปลูกสร้าง ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งและแผนการพัฒนาของชุมชน ระยะเวลารอคอยอาจใช้เวลาหลายปีหรือหลายสิบปีก็ได้ คุณไม่มีอิทธิพลในเรื่องนี้ แม้ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินก็ตาม สิ่งสำคัญคือพื้นที่ดังกล่าวได้รับการประกาศให้เป็นอำเภออย่างเป็นทางการเพื่อให้สามารถใช้งานได้ตามแผนการใช้ที่ดิน หากมีการขยายคุณสมบัติ ขั้นตอนสุดท้ายจะขาดหายไป: การพัฒนา โดยปกติจะต้องปฏิบัติตามประเด็นต่อไปนี้:
- น้ำ
- น้ำเสีย
- ไฟฟ้า
- โทรศัพท์และการเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ต
- ท่อแก๊สที่เป็นไปได้
โครงการก่อสร้างที่เป็นไปได้
ก่อนที่จะสร้างที่ดินได้อย่างเหมาะสม คุณต้องมีความชัดเจนว่าโครงการก่อสร้างใดบ้างที่เป็นไปได้จริงตามที่ได้อธิบายไปแล้ว ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องจะต้องได้รับการจดทะเบียนเป็นที่ดินปลูกสร้างโดยเทศบาลก่อน คุณไม่ได้รับอนุญาตให้สร้างสิ่งใดล่วงหน้า ทันทีที่สามารถสร้างทรัพย์สินได้จึงเหมาะสำหรับโครงการก่อสร้างทั่วไป:
- บ้านเดี่ยวหรือหลายครอบครัว
- บ้านไม้ซุง
- ซิตี้วิลล่า
- การสร้างบริษัท
- บ้านสวนจากขนาดที่กำหนด (ปกติ 24 ตรม.)
- บ้านพักตากอากาศ
นี่เป็นเพียงโครงการก่อสร้างเล็กๆ น้อยๆ ที่คุณสามารถวางแผนสำหรับที่ดินก่อสร้างในอนาคตได้ นอกจากนี้ยังมีโครงการก่อสร้างที่ไม่เหมาะสมกับคุณสมบัติเหล่านี้ด้วย ซึ่งรวมถึงสวนจัดสรรเป็นหลัก รวมถึงพื้นที่ที่ไม่มีอาคารและได้รับการออกแบบสำหรับสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ เนื่องจากการวางแผนประเภทนี้มักไม่สอดคล้องกับแผนการใช้ที่ดินของเทศบาล จึงไม่เหมาะกับโครงการก่อสร้างเหล่านี้ตัวอย่างอื่นๆ ได้แก่:
- บ่อตกปลาเอกชน
- สระน้ำธรรมชาติ
- แปลงสังเกตสัตว์
- โครงการป่าไม้และการเกษตร
หมายเหตุ:
การสร้างที่ดินคาดหวังไม่สามารถใช้เพื่อการเกษตรและป่าไม้ได้อีกต่อไป เว้นแต่เทศบาลจะเปลี่ยนประเภททรัพย์สินในภายหลัง ในกรณีนี้ จึงเป็นที่ดินทำกินที่ไม่สามารถใช้เป็นที่ดินปลูกสร้างได้อีกต่อไป
คำถามที่พบบ่อย
ใครจะรับผิดชอบต้นทุนการพัฒนาพื้นที่?
ค่าใช้จ่ายในการพัฒนามักจะตกเป็นภาระของเทศบาลและผู้ซื้อพื้นที่ เทศบาลต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอย่างน้อยร้อยละ 10 แม้ว่าตัวเลขนี้อาจสูงกว่านี้ขึ้นอยู่กับข้อบังคับของท้องถิ่น
ที่ดินอาคารมีภาษีทรัพย์สินรายปีหรือไม่?
ใช่. ไม่สำคัญว่าทรัพย์สินจะถูกสร้างขึ้นได้ภายในหนึ่งหรือห้าปี ภาษีทรัพย์สินมีกำหนดชำระทุกปี เนื่องจากที่ดินในอาคารที่คาดหวังไม่ใช่ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือป่าไม้ คุณต้องคาดหวังอัตราการประเมิน B โดยมีวงเงินสูงสุดไม่เกิน 1,050 เปอร์เซ็นต์ เปอร์เซ็นต์ที่แน่นอนจะถูกกำหนดโดยแต่ละเทศบาลโดยอิสระ
เหตุใดการจัดหาเงินทุนเพื่อการก่อสร้างจึงมักจะได้รับยากสำหรับที่ดินดังกล่าว?
เกิดจากการรอจนกว่าทรัพย์สินจะพร้อมพัฒนา จนกว่าที่ดินในอาคารจะได้รับการอัปเกรดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างได้ ถือเป็นความเสี่ยงสำหรับธนาคารและนักการเงินหลายแห่ง ด้วยเหตุนี้ ในกรณีส่วนใหญ่ คุณจะต้องลงทุนทุนหากคุณจับตาดูทรัพย์สินเฉพาะเจาะจง
