ความต้องการแบ่งทรัพย์สินอาจมีได้หลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นการวางแผนบ้านแฝด การแบ่งเขต การจัดหาที่ดินสำหรับปลูกสร้างให้ลูกผู้ใหญ่ หรือเพราะทรัพย์สินมีขนาดใหญ่เกินไปและต้องใช้มากเกินไป การซ่อมบำรุง. การแบ่งส่วนสามารถทำได้โดยมีหรือไม่มีการวัดก็ได้ คู่มือนี้จะแสดงทุกสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเมื่อแบ่งทรัพย์สิน
การอนุมัติ
ในเกือบทุกรัฐของรัฐบาลกลาง ไม่จำเป็นต้องได้รับการอนุมัติจากเทศบาลในการแบ่งทรัพย์สิน ข้อยกเว้นคือ Lower Saxony และ North Rhine-Westphalia หากเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่พัฒนาแล้วหรือใบอนุญาตก่อสร้างอาคารไม่ว่าจะมีหรือไม่มีใบอนุญาตแบ่งส่วนก็ตาม จะต้องปฏิบัติตามกฎข้อบังคับของอาคารที่กำหนดไว้เสมอ สิ่งนี้ใช้กับการปฏิบัติตามระยะทางขั้นต่ำและแผนการพัฒนา อาคารและ/หรือหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ของเทศบาลที่รับผิดชอบซึ่งทรัพย์สินตั้งอยู่ให้ข้อมูลโดยละเอียด
ประเภทกอง
การแบ่งมีสองประเภท:
แผนกในอุดมคติ
การแบ่งอุดมคติเกิดขึ้นโดยไม่ต้องวัดทรัพย์สิน นี่ไม่ได้หมายความว่าไม่ได้ทำการวัด มันทำงานโดยไม่มีการกำหนดเส้นขอบและการตั้งค่าเส้นขอบ/การทำเครื่องหมายเส้นขอบ การควบคุมการแบ่งส่วนโดยไม่มีการวัดนั้นดำเนินการโดยทนายความ รายการเกี่ยวกับการแบ่งพัสดุในอุดมคตินั้นจัดทำขึ้นในทะเบียนที่ดิน การแบ่งประเภทนี้ดำเนินการเพื่อประหยัดเงินเป็นหลักและเมื่อทั้งสองฝ่ายไม่ต้องการพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตรมากหรือน้อย
ข้อกำหนดการแบ่งส่วนในอุดมคติ
ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดต่อไปนี้อย่างน้อยหนึ่งข้อเพื่อให้สามารถแบ่งได้โดยไม่ต้องวัดผล:
- เส้นขอบถูกวาด "หินต่อหิน" เช่นในบ้านแฝด
- ส่วนแบ่งทรัพย์สินที่เท่าเทียมกันที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น เมื่อยุบชุมชนมรดก
- การวัดการแบ่งส่วนเคยดำเนินการในอดีตและฝากไว้กับสำนักงานทะเบียนที่ดินโดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเกิดขึ้น
กองจริง
ในกรณีของการแบ่งจริง การวัดจะต้องดำเนินการโดยผู้สำรวจที่ได้รับการยอมรับและแต่งตั้งจากสาธารณะ ซึ่งจัดเตรียมไว้ให้เมื่อมีการร้องขอจากหน่วยงานสำรวจที่รับผิดชอบ หรือสามารถมอบหมายงานได้อย่างอิสระ ขอบเขตทรัพย์สินมีการแบ่งเขตสำหรับทุกพื้นที่ย่อยสามารถกำหนดป้ายเขตแดนได้ตามคำขอ ผลการตรวจวัดและจุดเขตแดนให้ยื่นต่อสำนักงานทะเบียนที่ดินเพื่อเป็นหลักฐานและเก็บไว้ ณ ที่นั้น เอกสารทะเบียนที่ดินใหม่จะถูกสร้างขึ้นสำหรับส่วนที่วัดทั้งหมดกับเจ้าของทรัพย์สิน (ใหม่) ที่เกี่ยวข้อง รายการทะเบียนที่ดินเก่าสำหรับทรัพย์สินที่ไม่มีการแบ่งแยกจะถูก "เขียนทับ" ด้วยข้อมูลการสำรวจและขอบเขตใหม่
ต้นทุน
ราคาการแบ่งพัสดุที่ไม่มีหรือมีการสำรวจขึ้นอยู่กับขนาดของทรัพย์สินที่จะแบ่งและมูลค่าที่ดิน หากทรัพย์สินที่จะแบ่งคือ 850 ตารางเมตร และมูลค่าที่ดินมาตรฐานคือ 23 ยูโรต่อตารางเมตร ต้นทุนของการวัดแบบแบ่งส่วนจะสูงกว่าโดยเฉลี่ย 900 ยูโร เมื่อเทียบกับสิ่งที่เรียกว่าการตรวจวัดโดยไม่มีการวัดแบบแบ่ง ค่าธรรมเนียมภาษีการขายและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดินจะมีราคาแพงขึ้นตามลำดับเนื่องจากการคำนวณต้นทุนที่สูงขึ้น ในตัวอย่างนี้ การคำนวณต้นทุนเพียงมากกว่า 2,700 ยูโร เทียบกับเพียงมากกว่า 1,300 ยูโร โดยไม่มีการวัดผลแบบหารราคาอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับเทศบาล
เจ้าของทรัพย์สินมักจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการแบ่งส่วน สามารถตกลงส่วนตัวเกี่ยวกับการแบ่งปันต้นทุนหรือสมมติฐานต้นทุนโดยรวมกับเจ้าของทรัพย์สิน (ใหม่) ที่จะแบ่งได้
สมัครหากต้องได้รับการอนุมัติ
หากทรัพย์สินที่ต้องได้รับใบอนุญาตต้องถูกแบ่งออก จำเป็นต้องยื่นคำร้องอย่างไม่เป็นทางการเป็นลายลักษณ์อักษรต่อหน่วยงานเมืองที่รับผิดชอบ ใบสมัครจะต้องส่งโดยเจ้าของทรัพย์สินหรือผู้ซื้อ ตามกฎแล้ว ผู้สำรวจสาธารณะและโนตารีสามารถส่งใบสมัครในนามของเจ้าของหรือผู้ซื้อทรัพย์สินได้ จำเป็นต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่มีผลผูกพันตามกฎหมายสำหรับบุคคลที่สามในการส่งใบสมัคร
เนื้อหาของแอปพลิเคชัน
ส่วนที่ 13 ของกฎหมายแม่แบบอาคารควบคุมเนื้อหาการสมัครและเอกสารที่จำเป็น ได้แก่
- ชื่อและที่อยู่ของผู้สมัครหรือเจ้าของทรัพย์สินที่จะแบ่ง
- ถนนและบ้านเลขที่ของทรัพย์สิน
- ชื่อทรัพย์สิน
- ใบทะเบียนที่ดิน
- ที่ดินโฉนด พร้อม อำเภอ ที่ดิน และเลขพัสดุ
- แผนที่ทรัพย์สินเป็นสามเท่าพร้อมขอบเขตทรัพย์สินปัจจุบัน ทรัพย์สินที่จะแบ่ง และขอบเขตในอนาคต
- ข้อมูลเกี่ยวกับการพัฒนาที่มีอยู่ มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่จะแบ่ง และวัตถุประสงค์ของการแบ่ง
เคล็ดลับ:
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อมูลทั้งหมดถูกต้องและครบถ้วน และส่งเอกสาร/เอกสารที่จำเป็นทั้งหมดแล้ว โดยเฉลี่ยแล้วระยะเวลาดำเนินการคือสามสัปดาห์ หากส่งข้อมูล/เอกสารไม่ถูกต้องหรือครบถ้วน ระยะเวลาดำเนินการจะขยายออกไปตามนั้น
ใบอนุญาตการแบ่งแยกที่ถูกปฏิเสธ
หากหน่วยงานอาคารปฏิเสธการแบ่งทรัพย์สิน ขั้นตอนต่อไปคือการขึ้นศาลหากไม่สามารถยอมรับการปฏิเสธได้
อนุมัติการแบ่งทรัพย์สิน
หากพัสดุได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานก่อสร้าง จะต้องดำเนินการวัดขนาด ก่อนที่จะส่งผลการตรวจวัดส่งไปยังสำนักงานทะเบียนที่ดินพร้อมใบอนุญาตแบ่งส่วน แนะนำให้เตรียมการเพิ่มเติมล่วงหน้า
ความง่ายดาย
อย่าลืมสิทธิของเจ้าของแต่ละรายซึ่งจะต้องได้รับตามมาตรา 1018 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง เช่น สิทธิทางหรือทางผ่าน ขณะเดียวกันก็สามารถกำหนดสละสิทธิ์ได้ สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับการทำให้ทรัพย์สินของเพื่อนบ้านมีภาระหนักใจ สิ่งนี้ควบคุม ตัวอย่างเช่น (ร่วมกัน) การใช้งาน เช่น การวางท่อน้ำหรือการจัดเก็บสิ่งของในทรัพย์สินใกล้เคียง
เคล็ดลับ:
ข้อตกลงทั้งหมด เช่น การลดหย่อนและการสละสิทธิ์ โดยทั่วไปจะต้องบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร และควรเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงแผนก/การซื้อทุกฉบับ ด้วยวิธีนี้จึงสามารถหลีกเลี่ยงข้อพิพาทในภายหลังได้
สิทธิทางและทาง
ความสะดวกที่สำคัญคือสิทธิของทางและทางผ่าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์สินที่แบ่งพาร์ติชันอยู่ในแถวที่สองและไม่สามารถเข้าถึงได้โดยตรงด้วยการเดินเท้าหรือยานพาหนะ เมื่อแบ่งทรัพย์สิน ควรมีการควบคุมว่าให้สิทธิ์เส้นทาง/การเข้าถึงใดบ้าง การชดเชยการใช้งานและ/หรือการมีส่วนร่วมในค่าบำรุงรักษาเส้นทาง/เส้นทางการเข้าถึงนั้นสมเหตุสมผล
ค่าสิทธิทางและทางผ่าน
จำนวนค่าใช้จ่ายสำหรับสิทธิทางและทางควรพิจารณาตามความเข้มข้นของการใช้งานสามารถรวมการใช้งานส่วนตัวหรือเชิงพาณิชย์ไว้ในการคำนวณได้ที่นี่ หากทั้งสองฝ่ายไม่ตกลงกัน ผู้เชี่ยวชาญสามารถกำหนดค่าใช้จ่ายได้
รายการทะเบียนที่ดิน
หากได้รับสิทธิ์ทางและ/หรือสิทธิ์ในการผ่านทรัพย์สินใกล้เคียง จะต้องระบุลงในใบทะเบียนที่ดินของทรัพย์สินที่มีภาระผูกพัน ความยินยอมของเจ้าของเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการเข้าทะเบียนที่ดิน หากสำนักงานทะเบียนที่ดินมีสิทธิทางและทางผ่านเมื่อมีการสร้างใบทะเบียนที่ดินใหม่ การดำเนินการบริหารจัดการก็จะลดลง และโดยทั่วไปต้นทุนจะต่ำกว่ารายการต่อๆ ไป
เคล็ดลับ:
พื้นที่สำหรับทางเดินและทางเดินไม่ควรกว้างเกินไป เนื่องจากอาจส่งผลให้มูลค่าลดลงได้หากขายทรัพย์สินโดยมีการลงทะเบียนไว้ การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ไม่ส่งผลให้สิทธิทางหรือสิทธิทางผ่านสิ้นสุดลง
ขอความช่วยเหลือ
ผู้มีอำนาจ ภาษาเยอรมัน กฎระเบียบทางกฎหมาย กฎระเบียบที่แยกจากกันและ/หรือข้อยกเว้น และย่อหน้าจำนวนนับไม่ถ้วนไม่ได้ทำให้ประชาชนทั่วไปหาทางได้อย่างง่ายดาย ข้อผิดพลาดโดยไม่ได้ตั้งใจอาจเพียงพอสำหรับโครงการที่ไม่ได้รับการอนุมัติหรือปัญหาทางกฎหมายที่จะเกิดขึ้นกับเจ้าของทรัพย์สินรายใหม่ ขอแนะนำให้ขอความช่วยเหลือจากผู้สำรวจหรือทนายความ/ทนายความที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง ในหลายกรณี การสนับสนุนที่มีความสามารถสามารถประหยัดเงิน เวลา และความกังวลใจได้
