ระเบียงจะเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่อยู่อาศัยหรือไม่และมากน้อยเพียงใดมีบทบาทสำคัญในหลายประการ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่จะต้องทราบพื้นฐานของการคำนวณและสามารถตรวจสอบได้หากจำเป็น
พื้นฐานทางกฎหมาย
โดยทั่วไประเบียงจะได้รับอนุญาตให้นับเป็นพื้นที่อยู่อาศัยตามสัดส่วนในสัญญาเช่าตั้งแต่ปี 2004 หลักการพื้นฐานสำหรับการวางแนวคือร้อยละ 25 ค่าเฉลี่ยนี้กำหนดไว้ใน Living Space Ordinance – WoFIV โดยย่อ กฎระเบียบนี้ถือว่าเป็นมิตรกับผู้เช่าเป็นพิเศษ
อย่างไรก็ตาม DIN 277 (ซึ่งระเบียงถือเป็นพื้นที่อยู่อาศัย 100 เปอร์เซ็นต์) และข้อกำหนดที่ล้าสมัยในปัจจุบันของ DIN 283 (ในที่นี้ระเบียงไม่นับเป็นพื้นที่อยู่อาศัยเลย) ยังสามารถใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณได้อีกด้วย.
หมายเหตุ:
สำหรับสัญญาเช่าที่สรุปก่อนปี 2004 - หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตั้งแต่นั้นมา - ให้ใช้ II. กฎหมายการคำนวณ (II. BV) โดยที่ระเบียงนับได้ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่อยู่อาศัย
ภาพรวม
ในภาพรวมต่อไปนี้ เราได้รวบรวมข้อมูลสำคัญทั้งหมดสำหรับคุณเกี่ยวกับขอบเขตที่ระเบียงเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่อยู่อาศัย:
- กฎระเบียบด้านพื้นที่อยู่อาศัย (ตั้งแต่ปี 2004): 25 ถึง 50%
- II. หลักการคำนวณ (จนถึงปี 2003 สัญญาเช่าเก่า): 50%
- ดิน 277: 100%
- DIN 283 (ล้าสมัยแล้ว): 0%
การคำนวณพื้นฐาน
จากข้อมูลของ WoFIV การคำนวณพื้นที่ใช้สอยของระเบียงขนาด 10 ตารางเมตร โดยเฉลี่ย 25 เปอร์เซ็นต์ มีดังต่อไปนี้:
10 ตารางเมตร: 4=2.5 ตารางเมตร
ระเบียงจึงเป็นนับเป็นพื้นที่ใช้สอย 2.5 ตารางเมตร.
อย่างไรก็ตาม เฉพาะในกรณีที่พื้นที่กลางแจ้งตรงตามพื้นฐานที่เหมาะสมเท่านั้น เหล่านี้คือ:
- ข้อกำหนดในการก่อสร้างเพียงพอ
- เชื่อมโดยตรงกับห้องนั่งเล่น
- มีฐานที่มั่นคง
- ปลอดภัยต่อการใช้งาน
- เหมาะสำหรับตั้งโต๊ะและเก้าอี้
สามารถเพิ่มเครดิตได้ เช่นเดียวกับเปอร์เซ็นต์ที่ลดลงของพื้นที่อยู่อาศัย จะต้องดูสัญญาเช่าเพื่อให้ได้ราคาที่ยุติธรรมอย่างแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการใช้งานอย่างจำกัดหรือไม่มีเลยโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีระเบียงขนาดใหญ่ขึ้นและมีเปอร์เซ็นต์เพิ่มขึ้น การคำนวณมีผลกระทบโดยตรงต่อค่าเช่าและต้นทุนเพิ่มเติมโดยตรงและมีนัยสำคัญ หากจำเป็นจะต้องลดค่าเช่า
เคล็ดลับ:
คำแนะนำโดยตรงจากสมาคมคุ้มครองผู้เช่าหรือจากทนายความที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายการเช่ามักจะแนะนำก่อนที่จะทำการเรียกร้องที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้าน
เครดิตเพิ่มขึ้น
การคำนวณระเบียงที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากพื้นที่ใช้สอยเป็นไปได้หากเป็นไปตามข้อกำหนดพิเศษ สิ่งเหล่านี้อาจเป็นจุดต่อไปนี้:
- วิวพิเศษในสถานที่ที่ต้องการ
- อุปกรณ์คุณภาพสูงโดยเฉพาะ
- ขอบเขตด้านข้าง
- หลังคา
- มาตรการปรับปรุงเพิ่มเติม
ถ้าระเบียงเหมาะใช้งานนานๆ เพิ่งสร้างใหม่ หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ สามารถนับเป็นพื้นที่ใช้สอยได้ถึง 50 เปอร์เซ็นต์.
ในตัวอย่างด้านบนมีระเบียงขนาด 10 ตารางเมตร การคำนวณจะเป็นดังนี้:
10 ตารางเมตร: 2=5 ตารางเมตร
ในกรณีนี้ระเบียงจะนับด้วยพื้นที่ใช้สอยห้าตารางเมตร.
เครดิตลดลง
เช่นเดียวกับการเพิ่มขึ้น เครดิตที่ลดลงก็สามารถทำได้ถ้าระเบียงสามารถใช้ได้ในขอบเขตที่จำกัดเท่านั้น ปัจจัยที่เป็นไปได้สำหรับเครดิตที่ลดลงคือ:
- อายุ
- ข้อบกพร่องของโครงสร้าง
- ขาดอุปกรณ์
- ความเสียหาย
- ตำแหน่งไม่ดี
การคำนวณจะต้องเป็นต่ำกว่า 25 เปอร์เซ็นต์ และในตัวอย่างการคำนวณของเราจึงอาจมีจำนวนสูงสุด 2.4 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ชั้น 10 ตารางเมตร
หมายเหตุ:
หากระเบียงไม่เหมาะกับการใช้งานเลย เช่น เพราะพิสูจน์ได้ว่าการทำเช่นนั้นอาจเสี่ยงอันตรายหรือพื้นที่ไม่ปูลาดยางก็อาจไม่นับรวมกับพื้นที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด ในกรณีนี้ พื้นที่ดังกล่าวไม่นับเป็นระเบียงในแง่กฎหมาย ดังนั้นจึงไม่ถือเป็นพื้นที่อยู่อาศัย
คำถามที่พบบ่อย
ระเบียงดาดฟ้านับเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหรือไม่?
ไม่มีความแตกต่างทางกฎหมายระหว่างระเบียงและระเบียงดาดฟ้า สำหรับระบบที่มีขนาดใหญ่มาก สัญญาเช่าจึงควรคำนึงถึงเปอร์เซ็นต์และสภาพของระเบียงอย่างใกล้ชิด
อนุญาตให้เพิ่มต้นทุนสำหรับระเบียงเมื่อใด?
ระเบียงสามารถนับเป็นพื้นที่อยู่อาศัยได้ในเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าหากอุปกรณ์และการใช้งานได้รับการปรับปรุงตามนั้น ซึ่งอาจรวมถึงการปรับปรุงพื้นใหม่ การติดตั้งผนังด้านข้างหรือราวบันได และหลังคา การแข็งค่าขึ้นสามารถสะท้อนให้เห็นในราคาได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายและนำไปสู่การขึ้นค่าเช่า
จะรู้ได้อย่างไรว่าระเบียงใช้ได้?
ระเบียงต้องเหมาะกับการเดินนั่งอย่างปลอดภัย หากไม่มีตัวเลือกเหล่านี้เนื่องจากพื้นไม่มั่นคงเพียงพอหรือมีข้อบกพร่องด้านโครงสร้าง ค่าเช่าอาจลดลงตามจำนวนระเบียงที่นับเป็นพื้นที่อยู่อาศัย สิ่งนี้สามารถสร้างความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาด ดังนั้นการทำคณิตศาสตร์ก็คุ้มค่า